La nuova normativa, in vigore ha reso possibile una più ampia partecipazione alle aste immobiliari, tradizionalmente dedicate ad un limitato gruppo di professionisti.

Per partecipare ad un’asta immobiliare è opportuno raccogliere le informazioni e consultare la documentazione relativa ai procedimenti di svolgimento e alle caratteristiche degli immobili.

La principale fonte di informazione è la Cancelleria del Tribunale:

La Cancelleria Fallimentare se si tratta di un’asta immobiliare derivante da un fallimento.

La Cancelleria per le Esecuzioni Immobiliari se si tratta, invece, di un’asta immobiliare derivante da esecuzione, generalmente promossa dalle banche per mutui non pagati.

Risulta fondamentale, prima dell’adesione all’asta immobiliare, esaminare il fascicolo e la perizia sull’immobile, effettuata da geometri o ingegneri su incarico del giudice, in modo da ottenere importanti informazioni per una partecipazione più attenta e consapevole all’asta immobiliare (ad esempio se l’immobile è occupato e in virtù di quale contratto, se esiste).

Esaminata l’ordinanza e la perizia estimativa, se si intende partecipare alla vendita quali acquirenti, si deve redigere un apposita domanda che, sulla base delle indicazioni fornite nell’ordinanza del giudice (o notaio) competente alla vendita, deve essere depositata presso la Cancelleria (o studio notarile, in caso di delega a notaio o, ancora, nel luogo da questi indicato).

La domanda in carta bollata alla Cancelleria del Tribunale deve essere accompagnata da due assegni circolari non trasferibili intestati alla curatela fallimentare: il primo, pari di solito al 10% del prezzo base, come anticipo sull’eventuale aggiudicazione (cauzione), il secondo di solito pari al 15% o al 20% del prezzo base, a titolo di spese di procedura.

Nel caso di non aggiudicazione la Cancelleria provvede immediatamente a restituire gli assegni.

La modalità di partecipazione alle vendite giudiziarie cambia in relazione alla tipologia di asta immobiliare.

Aste giudiziarie con incanto

Il giudice stabilisce tutti gli elementi necessari per l’organizzazione della vendita: giorno e ora dell’asta, prezzo base dell’incanto, misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, termine entro il quale il prezzo deve essere depositato, etc.

Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l’offerta precedente nella misura indicata nell’ordinanza di vendita.

Ogni offerente non è più tenuto per la sua offerta nel momento in cui essa è superata da un’altra, anche se dichiarata nulla in un secondo momento.

Il decreto con il quale il giudice dispone il trasferimento del bene espropriato all’aggiudicatario ha come ulteriore effetto quello di provocare la cancellazione di tutti i gravami quali ipoteche e pignoramenti (cosiddetto “effetto purgativo o liberatorio della vendita forzata immobiliare”) (art. 586 c.p.c.).

Aste giudiziarie senza incanto

Per la partecipazione, è necessario presentare la propria offerta in busta chiusa in Cancelleria con l’indicazione di tutti gli elementi utili alla valutazione dell’offerta, quali il prezzo, il tempo e la modalità di pagamento.

Nel giorno convenuto si procede all’apertura delle buste e all’assegnazione dell’immobile, nel caso in cui l’offerta risulti superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto.

Nel caso in cui l’offerta sia inferiore a tale valore il giudice non può procedere con la vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto. In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d’asta il valore dell’offerta più alta.

Sia nel caso di aste giudiziarie con incanto, sia in quello di vendite senza incanto:

Per le aste che sono al secondo o terzo esperimento, il giudice può un prezzo base ridotto, solitamente fino al 20% rispetto al prezzo base dell’asta precedente.

Per le aste avvenute entro 10 giorni è prevista la partecipazione, presentando un’offerta superiore di almeno di 1/6 al prezzo di aggiudicazione.

In questo caso il Giudice stabilirà una nuova asta, permettendo così al nuovo partecipante di competere per la nuova aggiudicazione.

L’acquisto di un immobile costituisce un’alternativa di investimento particolarmente apprezzata per la propria capacità di conservazione del valore del bene.

La sicurezza dell’investimento immobiliare è la principale spinta all’acquisto di una proprietà e, a partire dal 2000, è arrivata a costituire la motivazione principale, insieme all’aumento del capitale e della liquidità.

Per ottimizzare il risultato derivante dall’acquisto di un immobile è opportuno identificare la modalità di acquisto più idonea per generare un profitto; ad esempio risulta necessaria la presenza di un effettivo profitto lordo atteso (inteso come differenza tra il prezzo vendita potenziale e il prezzo di acquisto) inclusivo degli oneri, quali tasse e spese condominali arretrate.

Ci sono diversi modi per effettuare un investimento immobilire ad un prezzo vantaggioso, le aste o vendite giudiziarie sono uno di esso e permettono di aggiudicarsi un immobile ad un prezzo che, in certi casi, è molto inferiore a quello di mercato.

Oltre la convenienza economica derivante dalla partecipazione ad un’asta immobiliare, è da sottolineare la totale sicurezza del processo di acquisto di questo tipo di transazione, in quanto gli immobili sono trattati direttamente dal giudice, certificati da periti e liberi da ipoteche e pignoramenti.

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